Здати, зняти квартиру. Як правильно укласти договір оренди

Орендарі (ті, хто знімає квартири) бояться орендодавців (хазяїв), а ті – орендарів. Що ж робити? Необхідно обов’язково укласти грамотно складений договір оренди, щоб надалі було якнайменше неприємностей, адже обидві сторони сильно ризикують…

Ризики орендаря (того, хто знімає квартиру)

Дівчина Оксана після тривалих пошуків квартири нарешті знайшла те, що було потрібно. Світла кімната з відносно свіжим ремонтом, негнилою сантехнікою, а головне – господиня житла викликала у неї симпатію. Але, поживши пару місяців, Ірина зрозуміла, що далі так тривати не може. “Я приходжу з роботи, а у мене на столі неодмінно лежить папірець із зауваженнями господині: то я плиту погано вимила, то кватирку забула закрити”, – скаржиться Ірина. За її словами, до прохань не відвідувати квартиру в її відсутність, а тим більше без попередження, господиня була глуха. Ці щотижневі візити привели до того, що Іра вирішила переїхати.

Можливість доступу орендодавця (хазяїна) в приміщення – основний ризик для орендаря (того, хто знімає квартиру). Власник житла не завжди сповіщає про свій намір відвідати його квартиру. Але це – неприємна дрібниця в порівнянні з рештою. “Існує ризик того, що орендодавець (хазяїн) поміняє замки в квартирі і не допустить орендаря (наймача) до користування житлом, або з’явиться третя особа, що стверджує, що саме воно є власником квартири”, – відзначає директор судового департаменту міжнародної юридичної групи Анатолій. Крім того, трапляється, що житло здає людина, яка не є його власником.

Орендар (наймач) може зіткнутися і з тим, що господар щомісяця підвищуватиме ціну оренди, пояснюючи свої дії ситуацією на ринку і подорожчанням комунальних послуг.

При короткостроковій оренді квартири з повним “фаршем” її власники беруть грошову заставу – як гарантію того, що майно буде у повній цілісності, і по закінченні строків оренди квартиронаймач може зіткнутися з тим, що йому відмовляться віддавати гроші, стверджуючи, що в квартирі чогось бракує.

Орендар також ризикує бути звинуваченим в псуванні майна. Наприклад, громадянка Швейцарії Світлана, приїхавши на свою історичну батьківщину, зняла квартиру в Києві. “Начебто все було нормально, але перед виселенням господиня виявила, що паркет здувся, причому в тому місці, куди я навіть не заглядала”, – згадує Світлана. За її словами, після довгих суперечок їй довелося заплатити ще $50 – компенсацію за завдані збитки. “Тепер, знімаючи квартиру, я оглядаю всі кути і закутки і в договорі оренди відразу вказую існуючі недоліки”, – підсумовує вона.

Ризики орендодавця (хазяїна)

Всі орендодавці мріють про те, що в їх квартирі оселиться порядна сім’я без дітей, тварин і шкідливих звичок. Але, на їх превеликий жаль, такі квартиронаймачі зустрічаються дуже-дуже рідко. І доводиться миритися з неідеальними орендарями. Основний ризик для власника квартири, що здається в оренду, – це невчасна оплата оренди, прострочені комунальні платежі, пожежа, псування або крадіжка майна. Втім, від останніх трьох можна застрахуватися. А от від того, що в квартирі влаштують “притон” або будуть постійно організовувати гучні вечірки, не застрахуєшся.

Наприклад, у Світлани Володимирівни, власниці трьох квартир, що здаються, однокімнатну квартиру одного разу зняла скромна на вигляд дівчина, яка, за її словами, працювала офіціанткою в кафе. Згодом з’ясувалося, що дівчина працює не в кафе, а в барі, і не офіціанткою, а стриптизеркою. Працювала вона допізна і приходила додому далеко за північ, тоді ж зазвичай і влаштовувала вечірки з гучною музикою і танцями. Після численних скарг сусідів Світлані Володимирівні довелося просити свою скандальну квартирантку з’їхати.

Як уникнути ризиків при укладенні договору оренди

Для орендаря дуже важливо бути впевненим у тому, що людина, якій передбачається платити чималі гроші, насправді той, за кого себе видає, тобто господар квартири. Тому слід:

• переконатися в тому, що в орендодавця є документи на квартиру (ордер, договір купівлі-продажу, дарча та інше). Також слід
• обов’язково звірити паспортні дані і дізнатися, хто в квартирі прописаний. Адже бували випадки, коли господарі скромно замовчували, що в квартирі прописаний родич, який перебуває в тривалому закордонному відрядженні або в місцях позбавлення волі.

Хазяїну квартири (орендодавцю) варто:

• варто перевірити паспорт орендаря;
• бажано переконатися в платоспроможності квартиранта, зажадавши від нього інформацію про місце роботи (назва та адреса компанії, а також контактні телефони).

Для обох сторін важливо укласти договір оренди, а орендодавцю бажано ще і застрахувати своє майно. “У разі, якщо квартиронаймач не згоден на підписання договору, в деяких випадках можна примусити його підписати документ через суд або в судовому порядку визнати дійсним договір оренди житлового приміщення. Однак такі способи обтяжливі. Більш надійним в такій ситуації буде пошук іншого квартиронаймача”, – радить директор судового департаменту міжнародної юридичної групи Анатолій.

Юристи відзначають, що більшість спірних питань регулюється вітчизняним законодавством. Зокрема, правовідносини між орендарем та орендодавцем регулюються Цивільним Кодексом України. Відповідно до статті 811 кодексу, договір оренди обов’язково укладається в письмовому вигляді. А згідно зі ст. 9.14 Закону України “Про оподаткування доходів фізичних осіб” договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню.

Однак більшість власників квартир не бажають нотаріально оформляти договір, адже після цього їм доведеться платити податок з доходу від здачі нерухомості в оренду (15%) або ставати приватним підприємцем на єдиному податку і щомісячно вносити до бюджету до 200 грн. Втім, навіть без присутності нотаріуса договір має юридичну силу. “Будь-який договір, оформлений відповідно до законодавства (підписаний уповноваженими сторонами по добрій волі, що не порушує прав сторін і третіх осіб і так далі) має юридичну силу”, – підкреслює пан Анатолій.

Що має бути в договорі оренди

1. Паспортні дані сторін.
2. Адреса предмета оренди і гарантії орендодавця, що квартира не перебуває під арештом, не закладена, не є предметом будь-яких претензій з боку третіх осіб.
3. Термін оренди.
4. Ціна оренди та порядок оплати. Ціна не повинна змінюватися протягом усього терміну оренди, але зазвичай власники квартир, виходячи з ситуації на ринку, підвищують орендні ставки. Найчастіше це робиться після закінчення терміну дії договору (зазвичай він укладається не на весь передбачуваний термін найму житла, а, скажімо, на півроку. По завершенню цього терміну, якщо власник та наймач один одного влаштовують, відносини продовжуються, а договір не переукладається.
5. Зобов’язання орендодавця (хазяїна) попередньо повідомляти орендаря (наймача) про відвідини квартири, здійснювати техобслуговування або компенсувати орендареві витрати на ремонт кранів або переклеювання шпалер.
6. Повна матеріальна відповідальність орендаря (наймача) за шкоду, завдану квартирі, меблям і техніці, а також прилеглим приміщенням з його вини або неуважності.
7. У випадку нанесення шкоди житловому приміщенню третіми особами при відсутності провини орендаря (наймача) всі ризики пошкодження або знищення житла падають на власника житла. Виключення з даного правила становлять ті випадки, коли орендар не покинув житло в термін, зазначений у договорі. У такій ситуації всі ризики лягають саме на орендаря (наймача).
8. Показання лічильників на момент вселення, зобов’язання орендаря по оплаті комунальних послуг (зазвичай телефон і те, на що встановлені лічильники).
9. Відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Документи для укладення договору оренди

Анатолій, директор судового департаменту міжнародної юридичної групи:

Для належного оформлення договору оренди житла необхідно проведення аналізу правовстановлюючих та персоніфікуючих документів. Тобто при складанні договору оренди необхідно перевірити, чи є орендодавець власником житла. Підтверджуючими документами можуть бути:

• договори, за якими, згідно із законодавством, передбачається перехід права власності, зокрема, купівлі-продажу, міняння, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом яких є нерухоме майно, та інші;
• свідоцтва про право власності на частину спільного майна подружжя, що видаються державними та приватними нотаріусами;
• свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріусами;
• свідоцтва про придбання нерухомого майна на публічних торгах, видані державними та приватними нотаріусами;
• свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями;
• свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді;
• договори відчуження нерухомого майна, яке перебуває у податковій заставі;
• мирові угоди, рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна.

Також варто оглянути паспорт або інший документ, що засвідчує особу, щоб перевірити, чи є орендодавець і власник приміщення однією особою. З метою захисту від недобросовісного орендодавця можна попередньо перевірити наявність заборгованостей по комунальних та інших обов’язкових платежах.