Цікаві відкриття чекають кожного, хто впритул вирішить зайнятися покупкою первинної нерухомості в столиці (квартири в новобудові Києва). У цьому я зміг переконатися на власному прикладі.
Я вирішив зупинитися на квартирі в будинку, що будується. Благо цей варіант виходить трохи дешевшим, ніж покупка вторинного житла. Виписавши довгий список з 40 банків, назви яких почерпнув з різних видів наочної агітації (реклама в газетах, вуличні білборди та листівки-наклейки в метро), я приступив до телефонного моніторингу ринку іпотечного кредитування. І тут мене чекало відкриття № 1.
Виявляється, багато банків не бажають зв’язуватися з новобудовами! З 40 банків тільки в 10 мені сказали, що дають кредит під купівлю житла в споруджуваному будинку . Причому майже половина з них (« Аркада», «Золоті ворота», «Столиця», «Хрещатик» ) кредитують тільки одну афільовану компанію. Напрошується висновок, що банкіри розглядають кредитування житлового будівництва як якусь вельми ризикований фінансовий різновид «російської рулетки». Що, погодьтеся, не додає оптимізму потенційним інвесторам. Раз вже банки не хочуть мати справи з таким, здавалося б, прибутковим видом бізнесу, значить, щось тут не так. І проблема тут не тільки в наявності кримінально-шахрайських схем, як це було з « Еліта-центром».
Просто ризик недобудови об’єктивно існує навіть для найпорядніших фірм, що мають солідний досвід будівництва житла. І все питання в тому, наскільки компанія здатна покрити виникаючі ризики. Але, як вже говорилося вище, банківські стратеги вважають за краще не ламати над цим голову, концентруючи присутність на тих напрямках, де ризики зводяться до мінімуму. Інша справа, що у громадян, що поставили собі метою обзавестися власним житлом, можливості для вибору не так великі: або ти ризикуєш і, може, отримаєш свій приз у вигляді бажаних квадратних метрів, або гарантовано залишишся без даху над головою.
З’ясувавши, що кредит мені однозначно не «світить», я зменшив апетит і від двокімнатних квартир перейшов до однокімнатних. Оскільки в цьому випадку можна розраховувати на власні сили і при наявності досить великого першого внеску (понад 50 %) протягом трьох років виплатити залишок у розстрочку, без переплати за відсотками, як це було б у випадку банківського кредиту. Залишалося знайти відповідну компанію-забудовника.
Спочатку я вирішив, що це буде якась компанія з ім’ям, типу « Київміськбуд». Однак виявилося, що там однокімнатних квартир в наявності немає. Те ж саме мені сказали в компаніях «Житло- інвест», «Градострой» і «Столиця». У «Київміськбуд- 1» і « Познякижилбуд» однокімнатні квартири у продажу були, правда, бізнес-класу, тобто з метражем від 60 кв. м. Загалом, однокімнатні квартири, як найдешевші і відносно більш доступні, як і раніше – великий дефіцит, незважаючи на те, що постійно збільшуються обсяги житлового будівництва в Києві.
У підсумку мені довелося зупинитися на компанії, яка поки ще не має зданих об’єктів. Будинок , який вона почала будувати, буде для неї першим млинцем. Бесіда в офісі фірми переконала, що наміри у забудовника найсерйозніші. Мені показали ксерокопії всіх необхідних документів – договору оренди земельної ділянки, укладеного з Київрадою, позитивний висновок комплексної експертизи Київської міськдержадміністрації, інформацію про реєстрацію випуску облігацій, через купівлю яких фінансуватиметься будівництво.
Наступне питання, яке у мене виникло, – наскільки надійним може вважатися банк, визначений забудовником як власник облігацій, враховуючи те, що він не входить в першу десятку? Відповідь на це питання напевно знають в Нацбанку, подумав я. Отже, чи можу я, звичайний громадянин України, отримати інформацію про поточний стан конкретного комерційного банку? Без докладних описів, звичайно. Просто дізнатися у відповідь на свій офіційний письмовий запит, чи не перебуває зазначений банк під процедурою заборони на здійснення певних операцій і чи не планується там введення тимчасової адміністрації Нацбанку (якщо вона там вже не введена)?
В управлінні ліцензування комерційних банків мені повідомили, що отримати таку інформацію я не зможу навіть у разі офіційного звернення. На жаль, мені не змогли там пояснити причину відмови. І це стало відкриттям № 2, головним і приголомшливим: виявляється, держава в особі того ж Нацбанку абсолютно не зацікавлена у запобіганні інцидентів, які неодноразово мали місце в минулому. Наприклад, коли запорізький «Наш банк» вже перебував під процедурою заборони на кредитні операції та прийом коштів від населення на депозити, люди, не знаючи цього, продовжували нести туди свої заощадження. Те ж саме було і з київським «Гарантом», ошукані вкладники якого не один місяць жили у наметах на вул. Інститутській, перед центральним входом в Нацбанк. Як виявилося, НБУ абсолютно ніяких висновків з того, що сталося не зробив. Інформація про «чорний список» комерційних банків, як і раніше, доступна тільки вузькому колу держслужбовців. А це означає, що завтра будь-хто може поповнити ряди мешканців наметового містечка біля будівлі НБУ. Прикро, але це так.
У цьому плані набагато більш відкритою організацією виявилася Асоціація українських банків. Як з’ясувалося, вона на своєму сайті щомісячно публікує звіт, наданий усіма банками – членами Асоціації. Звичайно, неспеціалісту складно розібратися в його нюансах і зробити правильні висновки про фінансове здоров’я банку і можливі тенденції на найближчі кілька місяців. Однак, як мені пояснили в АУБ, в такому випадку найголовніше – переконатися у відсутності прочерків і нулів в будь-яких графах таблиць навпроти банку, що цікавить. Бо ці нулі і прочерки якраз і означають наявність тимчасових заборон Нацбанку на здійснення окремих операцій.
Однак навіть відносне благополуччя банку та будівельної компанії в даний момент часу не означають, що воно таким залишиться і через два роки. А термін будівництва житлового комплексу визначено в три роки. Тому дуже логічним наступним кроком мені здалося страхування своїх фінансових ризиків, пов’язаних з можливим недостроем. Краще вже понести певні додаткові витрати, міркував я, але зате потім спати спокійно, знаючи, що якщо, не дай Бог, трапиться неприємність, мої витрати відшкодують у повному обсязі. Та й забудовника страхова компанія в будь-якому випадку зможе перевірити краще, ніж я.
Моє відкриття № 3 вже не було таким несподіваним , оскільки випливало з відкриття № 1: страхові компанії теж не хочуть мати справу з будівництвом житла. З десяти відомих компаній, список яких я для себе склав, страхувати фінансові ризики, пов’язані з недобудовою, наважилася тільки одна. Що вже дуже показово і не вимагає додаткових коментарів. Щоправда, у підсумку я вирішив від страховки … відмовитися. «Ви якщо будете укладати договір, дуже уважно його читайте, – сказали мені в Лізі страхових товариств, куди я звернувся за консультацією. – Особисто у мене був випадок, коли досить солідна компанія не заплатила страховку (сусіди залили водою, була проведена оцінка збитку від затоплення) тому що цей пункт забули внести в сертифікат. У договорі він був вказаний, а в сертифікаті – ні».
Та вже, подумалося мені, адже дотримання формальностей все одно не гарантує мені страхових виплат ! Бо якщо юристи компанії, у кваліфікації яких я не сумніваюся, захочуть знайти привід, щоб не платити, вони його стовідсотково знайдуть. Так що справа тут не стільки в правильності розстановки ком у договорі , скільки в самій позиції страховика. І вже коли вона зводиться до того, щоб не платити, не варто розраховувати на перемогу в подальшому судовому розгляді спору. Залишається покладатися на свою удачу, везіння, милість небес… загалом, на що і кого завгодно, але тільки не на страховий поліс.
Одним словом, після спілкування з численними фінансовими та виробничими структурами, комерційними та державними, у мене склалося враження, що піти в казино, виграти там багато-багато грошей, зробивши велику ставку на зеро, – варіант нічим не гірший, ніж узяти і вкласти кошти в будівництво житла. Рівень ризику приблизно однаковий, якщо не виводити його з точністю до десятих. Єдине міркування, яке все-таки залишає якийсь оптимізм: «Але ж дійсно багато житла в Києві будують і здають! І люди отримують таким чином квартири! Може, і мені пощастить? »
Автор: Ігор